🏠 미국에서 집 구매할 때 모기지(Mortgage) 진행 시 반드시 알아야 할 점

미국에서 집을 구매하려면 대부분 **모기지(주택 대출)**을 활용하게 됩니다.
하지만 한국과 구조가 완전히 달라서, 기본만 잘 알아도 수천 달러를 아낄 수 있는 포인트가 매우 많습니다.

아래는 처음 집을 사는 사람부터 투자용으로 구매하는 사람까지 꼭 알아둬야 할 핵심 가이드 + 실수 방지 체크리스트입니다.

---

1️⃣ 모기지 승인(Aprroval) 전 가장 중요한 것: 사전 승인(Pre-approval) 받기

✔ Pre-approval이 중요한 이유

• 셀러가 오퍼를 받을 때 가장 중요하게 보는 항목
• 오퍼 경쟁 상황에서 당신의 구매 능력 증명
•  
• 예산을 명확히 잡을 수 있음

📌 Tip

우선 여러군데서 pre-approval을 받을 필요는 없습니다.

그리고 pre-approval을 해줬다고 해서 무조건 mortgage 회사를 이용해야 하는 룰도 없습니다.

Pre-approval은 맘에 드는 집을 찾고, 오퍼를 넣기 위한 수단으로 생각하시고,

만약 오퍼가 accept됬다면 그 때 부터 mortgage회사를 찾으셔도 늦지 않다는 점 꼭 알고 가시기 바랍니다.

---

2️⃣ 금리(Fixed vs ARM) 차이를 정확히 이해해야 함

미국 모기지 금리는 크게 두 가지 유형이 있습니다.

① 30년 고정(Fixed Rate)

• 평생 금리가 바뀌지 않음
• 안정적이지만 금리가 상대적으로 높음

② ARM (Adjustable Rate Mortgage, 변동금리)

예: 5/1 ARM, 7/1 ARM

• 첫 5년 또는 7년은 고정
• 이후 시장 금리에 따라 변동
• 초기 금리는 Fixed보다 많이 낮음

✔ 어떤 게 유리한가?

• 안정성: 고정금리(Fixed)
• 금리가 추후 떨어질 예정이거나, 5~7년 사이 refinance계획이 있다면: 변동금리(ARM)

---

3️⃣ **점수(credit score)**가 금리를 바꾼다 → 740점 이상이면 최상우대

미국 모기지는 크레딧 점수에 따라 금리가 달라지는 구조입니다.

📌 구간별 금리 영향

• 740+ → 최저 금리
• 700~739 → 준우량
• 660~699 → 금리 상승
• 659 이하 → 대출 승인 자체가 어려울 수 있음

✔ 구매 전 해야 하는 행동

• 새 신용카드 발급 X
• 자동차 할부, 큰 금액 대출 X
• 카드 사용금액 30% 이하 유지
• 연체 기록 절대 만들지 말기
• 은행에 down payment 2개월 이상 보유: 갑자기 은행에 down payment목적으로 입금된 금액이 있다면 나중에 증명 해야합니다.

---

4️⃣ 다운페이(Down Payment): 20% 규칙의 진실

한국에서는 20%가 “기본”처럼 느껴지지만 미국은 선택 사항입니다.

✔ 옵션

• 3% / 5% / 10% / 20% 다양
• 단, 20% 미만이면 PMI(모기지보험) 필수

📌 PMI란?

• 은행 위험을 보상하기 위한 보험
• 월 $150~$500 수준
• 20% 에퀴티가 확보되면 사라짐(자동 삭제)

---

5️⃣ 클로징 비용(Closing Cost) 최대 $7,000~$20,000 예상해야

많은 분들이 간과하는 부분.

✔ 포함되는 비용

• 은행 수수료(origination fee)
• 에스크로/타이틀 비용
• 평가(Appraisal) 비용
• 보험비, 세금 선납 등

📌 셀러에게 Closing Credit 요구도 가능

특히 Buyer 시장일 때 가능성이 높습니다.

---

6️⃣ DTI (부채 대비 소득 비율) 관리 → 대출 승인 핵심

모기지 승인에서 DTI는 가장 중요한 기준 중 하나입니다.

✔ DTI 계산

(월 고정비 + 예상 모기지 월 상환액) / 월 소득

• 43% 이하가 이상적
• 45% 넘어가면 승인 어려움
• 50% 이상이면 대부분 거절

📌 새 차를 리스하는 순간 DTI가 폭발해서 대출이 거절되는 사례가 매우 흔합니다!

---

7️⃣ 모기지 보험(Homeowners Insurance)과 재산세(Property Tax)가 월 부담에 포함됨

만약 모기지 회사에서 Escrow를 요구하는 경우, 미국에서는 모기지 상환액 외에 아래 두 가지 비용도 매달 빠집니다.

✔ 포함되는 항목

• Property Tax(지역에 따라 월 $300~$1,000+)
• Homeowners Insurance(월 $100~$200)

→ 따라서 Zillow/Redfin에 보이는 가격보다 실제 월 부담이 훨씬 큼. 하지만 Escrow를 요구하지 않는 경우에는, 매달이 아닌

1년에 한번 큰 금액을 부담하는 것도 가능합니다. 저 같은 경우에는 1년에 한번에 내는 것을 선호합니다. 1년동안 그 금액을 saving에 넣어서 이자를 받거나, 그 금액으로 투자도 가능하니까요.

---

8️⃣ 은행만 보지 말고 Lender Credit vs Point 구매 비교해야 함

✔ Point 구매

• 선납 비용을 더 내고, 금리를 낮게 고정
• Point구매는 금리가 계속 상승할 예정이면 추천드리겠지만, 대부분의 경우 추가 금액을 내고 구매해야 하기 때문에 추천드리진 않습니다. 차라리 나중에 금리가 떨어졌을 때 리파이낸스를 추천드립니다.

✔ Lender Credit

• 금리를 약간 높이는 대신 클로징 비용을 줄여줌

→ 당신이 몇 년 동안 살 계획이냐에 따라 완전히 달라짐.

---

9️⃣ 집 구매 시 필수 체크: HOA, 재산세, 보험료, 유지 비용

체크리스트

• HOA Fee(콘도/타운홈 필수)
• Property Tax 비율
• 자연재해 위험지역 여부 (지진/허리케인/홍수)
• 해당 지역 Crime Rate
• 렌트 금지 규정(Airbnb 가능 여부 포함)

---

🔟 오퍼 넣기 전 반드시 확인해야 할 5가지

이 부분은 실수 방지 핵심 정리입니다.

1. Comps(인근 매매가) 확인
2. Inspection(집 검사) 결과
3. HOA 재정 상태
4. 최근 리모델링/수리 이력
5. 셀러 Disclosure

---

🧭 결론: 모기지는 금리보다 구조 이해가 먼저

미국 모기지는 한국과 비교할 수 없을 만큼 복잡하지만,
구조만 이해하면 절대 손해 보지 않는 의사결정을 할 수 있습니다.

• 금리 유형 선택
• DTI 관리
• PMI 유무
• 클로징 비용 전략
• 장기 거주 vs 단기 거주 계획
• 은행 비교 (최소 2~3곳)

이 6가지 항목만 제대로 챙겨도 수천~수만 달러의 차이가 생깁니다.

 

미국 집 사시기 전에 이 글만 읽어 보셔도, 손해를 줄 일 수 있으니,

꼭 한번 읽어 보시고 집 사시기 바랍니다.