🏡 미국에서 집 사는 과정 완벽 가이드 | 예산부터 클로징까지 한눈에 보기

💡 왜 미국 부동산 투자가 주목받는가

미국의 부동산 시장은 단순한 거주 목적을 넘어 자산 포트폴리오의 핵심 투자수단으로 여겨집니다.
특히 최근 몇 년간 금리 인상과 인플레이션이 이어지면서,
**“지속 가능한 실물 자산 투자처”**로 주택 구입을 고민하는 분들이 늘고 있습니다.

하지만 한국과 달리 미국의 주택 구매 과정은 절차가 복잡하고, 각 단계별 전문가의 역할이 뚜렷합니다.
이 글에서는 제가 여러번 집을 사면서 알게 된 내용들을,

처음 미국에서 집을 사는 사람도 이해할 수 있도록,
전 과정을 단계별로 정리했습니다.

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단계에 들어가기 전 정해야 할 것들

집을 사는 과정에 들어가기 전에 가장 먼저 정해야 하는 것.

내가 어떤 집을 살 것인가를 가장 먼저 정해야 합니다.

얼마나 오래된 년식의 집을 살 것이냐, 방은 몇개여야 하나, 2층집인가 1층집인가?

위치는 어느쪽에 사고 싶은가 등등 우선 구체적이진 않아도 대충이라도 생각을 하고 집을 찾는 프로세스를 시작해야 합니다.

집을 보다보면 이런 기준들은 조금씩 바뀌게 되지만, 

이런 기준이 없다보면 맘에 들지도 않는 집을 보느라 시간을 허비하게 됩니다.

위의 기준을 다 정해지고 나면 이제 과연 내가 어느 금액까지의 집을 살 것인가에 대해서 고민을 해봐야 합니다.

📍 1단계: 재정 점검 및 예산 설정

미국에서 집을 사기 전 가장 먼저 해야 할 일은 예산 확인입니다.

내가 어느 금액까지의 집을 살 것인가를 정할 때 가장 먼저 확인해야 하는게,

과연 나는 얼마를 다운페이하고, 론은 어느정도까지 받을 수 있는가 일 겁니다.

아무리 내가 비싼집을 사고 싶어도, 론이 안나온다면 살 수 없을 테니까요.

론과 관련되서 확인해야 되는 내용은 다음과 같습니다.

1️⃣ 신용점수(Credit Score)

• 대출 승인에 가장 중요한 요소입니다.
• 700점 이상이면 우대금리를 받을 가능성이 높습니다.

2️⃣ 부채비율(DTI, Debt-to-Income Ratio)

• 월 소득 대비 부채 상환액 비율로, 43% 이하가 일반적인 기준입니다.

3️⃣ 다운페이(Down Payment)

• 일반적으로 매매가의 20% 정도를 현금으로 준비해야 합니다. 20% 미만인 경우엔 Mortgage를 위해 따로 PMI라는 Mortgage 보장형 insurance를 들어야 합니다.
• FHA(정부 보증 대출) 이용 시 3.5%까지만 내도 가능한 경우도 있습니다.

💬 Tip: 집을 보기전에 은행이나 모기지 브로커를 통해 사전 승인서(Pre-Approval Letter) 를 받아두셔야,
맘에 드는 매물이 나왔을 때 바로 제안이 가능합니다.

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🏠 2단계: 부동산 에이전트와 매물 탐색

미국에서는 **Real Estate Agent(부동산 중개인)**을 통해 집을 찾는 것이 일반적입니다.

마찬가지로 집을 구경할 때 오픈 하우스가 아닌이상 부동산 중개인을 통해 예약을 잡고 매물을 구경해야 합니다.

• Buyer’s Agent (구매자 전담 에이전트): 구매자를 대변하며, 판매자와 협상·서류절차를 담당.
• 수수료는 대부분 판매자가 부담하므로, 구매자는 무료로 이용 가능. (업계에 전통에 따라 구매자에게 선물 또는 커미션에 일부를 돌려주는 경우도 있음)

📍 매물 검색은 주로 다음 플랫폼을 활용합니다.

• Zillow.com
• Realtor.com
• Redfin.com

Buyer Agent가 매물을 소개하는 경우도 있지만, 대부분은 구매하시는 분들이 검색하고 맘에 드는 집을 찾았을 때

Buyer Agent와 같이 방문하는게 대부분입니다. 그래서 위에 세 플랫폼과 친해져야 합니다.

 

💬 Tip: 지역 학교, 세금, 교통, 범죄율 정보를 함께 확인하세요.
미국은 주(state)와 카운티마다 재산세(Property Tax) 가 다릅니다. Texas에 경우 2.2~2.7%사이의 세금을 냅니다.

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💼 3단계: 오퍼(Offer) 및 가격 협상

마음에 드는 집을 찾았다면, **오퍼(구매 제안서)**를 제출합니다.

• 일반적으로 Earnest Money Deposit (보증금) 으로 매매가의 1~3%를 예치합니다. 보증금은 Title Company에 제출합니다. 집주인이나 개인에게 주지 않음.
• 셀러가 오퍼를 수락하면 계약이 체결되며, 이후 컨틴전시(Contingency) 단계로 넘어갑니다.

📑 Contingency란?
집을 실제로 구매하기 전 매매를 결정하는 기간으로, 집 검사·평가·대출중 하나라도 문제가 발생할 시 계약이 깨질 수 있습니다.

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🔍 4단계: 홈 인스펙션(Home Inspection)과 감정(Appraisal)

1️⃣ 홈 인스펙션

• 주택 구조, 전기, 배관, 지붕 등을 점검합니다.
• 문제 발견 시 셀러에게 수리 요청 또는 가격 조정 협상이 가능합니다.

2️⃣ Appraisal (감정평가)

• 은행이 대출을 승인하기 전에, 해당 주택의 실제 시장가치를 평가하는 절차입니다.
• 감정가가 매매가보다 낮으면, 차액만큼 추가 현금을 내야 할 수도 있습니다.

💬 Tip: 인스펙션 비용은 보통 $300~$600 수준이며,
감정평가(Appraisal)는 $400~$700 정도입니다. 인스펙션은 꼭 해야 하는 것은 아니지만,

저희가 전문가가 아닌 이상, 기본적인 것들은 확인하고 구매를 하시는게 좋습니다.

보통의 인스펙션은 집의 구조 및 눈에 보이는 데미지들을 확인하는데,

만약 파운데이션이나 해충 피해 같은 것들은 다른 전문가를 불러 얼마나 심각한지 확인해 보셔야 할 것 입니다.

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💳 5단계: 대출 승인 및 클로징(Closing)

모든 절차가 끝나면 마지막으로 클로징(등기 이전) 단계에 들어갑니다. 이 때 클로징은 클로징 회사를 통해서 이뤄지게 됩니다.

• 모기지 승인(Mortgage Approval) 후 은행에서 대출 서류를 준비합니다.
• 타이틀 컴퍼니(Title Company) 가 소유권을 확인하고 이전을 처리합니다.
• 클로징 당일 또는 전일까지, 구매자는 다운페이 + 클로징 비용(보통 매매가의 2~5%) 을 지불하고 서류에 서명합니다. 간혹 클로징 비용을 대출에 포함하는 경우도 있습니다. 

📘 이후 **Deed(소유권 증서)**가 등기소에 등록되면, 공식적으로 새 집의 주인이 됩니다.

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🧠 6단계: 클로징 후 체크리스트

• 유틸리티(전기, 가스, 수도) 명의 이전
• 홈 인슈어런스(Homeowners Insurance) 유지
• Property Tax 및 HOA(관리비) 자동납부 등록
• 주소 변경 (USPS, 은행, DMV 등)

💬 Tip: 집을 구입하면, 모기지 이자와 재산세 일부를 세금 공제 받을 수 있습니다.
세무사에게 주택 관련 공제 항목을 꼭 확인하세요.

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📊 요약: 미국에서 집 사는 6단계 한눈에 보기

단계주요 내용키포인트

1	재정 점검	신용점수·다운페이 준비
2	매물 탐색	에이전트 활용, 지역 정보 확인, 질로우, 리얼터 닷컴등 부동산 플랫폼 이용
3	오퍼 제출	보증금, 협상력 중요
4	검사·감정	집 상태와 시장가치 확인
5	클로징	서류 서명·소유권 이전
6	사후 관리	세금·주소 변경

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마무리: 미국 주택 구매는 ‘절차의 이해’가 핵심이다

미국에서 집을 사는 과정은 한국보다 훨씬 체계적이지만,
그만큼 단계별로 꼼꼼히 준비하면 안전하고 효율적인 거래가 가능합니다.

📍 핵심은 “사전 준비 + 전문가 협업 + 리스크 확인”입니다.
제대로 된 준비는 단순한 집 구매를 넘어 장기적인 자산 설계의 첫걸음이 됩니다.

 

오늘글에서는 미국에서 집을 사는 절차에 대해서 알아보았는데요.

다음글들에서는 Mortgage Company에서 대출을 받아야 할 때 알아야 할 것들, Title Company와 Closing을 준비 할 때 필요 한 것들에 대해서 자세하게 알아보도록 하겠습니다.